Waspada Jual Beli Tanah! Cek Larangan Terbaru Menurut KUHP Nasional & Putusan MA

 

Transaksi properti seringkali dianggap sebagai investasi aman, namun tanpa pemahaman hukum yang kuat, aset Anda bisa melayang dalam sekejap. Memasuki tahun 2026, aturan main properti di Indonesia mengalami pergeseran signifikan seiring berlakunya KUHP Baru (UU No. 1 Tahun 2023).

 

Banyak sengketa tanah yang dulunya hanya dianggap masalah perdata, kini bisa berujung pada jeruji besi. Berdasarkan yurisprudensi Mahkamah Agung (MA) dan regulasi terbaru, berikut adalah panduan lengkap mengenai jebakan mematikan dalam jual beli tanah yang wajib Anda waspadai.

 

Bagian 1: Jebakan Keluarga (Harta Bersama & Warisan)

Masalah internal keluarga seringkali menjadi bom waktu dalam transaksi tanah. Jangan pernah menyepelekan status pernikahan atau hak ahli waris.

 

1. Jual Harta Bersama Tanpa Izin Pasangan = Batal Total!

Berdasarkan Putusan MA No. 2691 K/Pdt/1996, menjual tanah yang diperoleh selama masa perkawinan tanpa persetujuan tertulis dari suami atau istri adalah Batal Demi Hukum. Secara hukum, objek tersebut dianggap tidak pernah terjual. Di era KUHP Baru, memalsukan tanda tangan pasangan dalam AJB (Akta Jual Beli) bukan lagi sekadar sengketa perdata, tapi delik pidana pemalsuan dokumen yang serius.

 

2. Status Tanah Warisan yang Belum Dibagi

Menjual tanah warisan memiliki risiko tinggi. Meski Putusan MA No. 214 PK/Pdt/1987 menyatakan bahwa pada tanah adat tertentu penjualan oleh satu ahli waris bisa sah jika sudah diatasnamakan, namun secara umum, tanpa kesepakatan seluruh ahli waris, transaksi tersebut sangat rawan digugat di kemudian hari.

 

Bagian 2: Jebakan Kriminal dan Jual Beli Ilegal Menurut KUHP Baru

Sejak 2 Januari 2026, celah hukum dalam praktik "akal-akalan" properti telah dipersempit dengan ancaman denda kategori tinggi.

 

3. Praktik Nominee (Pinjam Nama) yang Berisiko TPPU

Menggunakan nama WNI untuk pembelian tanah oleh WNA atau pihak yang tidak berhak (Nominee) adalah bentuk penyelundupan hukum. Selain batal demi hukum (Putusan MA No. 147 K/Sip/1979), praktik ini kini dipantau ketat sebagai indikasi Tindak Pidana Pencucian Uang (TPPU) jika tujuannya menyembunyikan asal-usul aset.

 

4. Larangan Pactum Commissorium (Utang Kedok Jual Beli)

Sering terjadi kreditur menyita tanah debitur secara sepihak karena gagal bayar utang dengan dalih "sudah ada ikatan jual beli". Berdasarkan Putusan MA No. 2877 K/Pdt/1996, praktik ini adalah Haram. Tanah jaminan harus melalui proses lelang resmi, bukan diambil alih paksa melalui skema jual beli proforma.

 

5. Bahaya Balik Nama Tanpa Izin (Pasal 486 KUHP Baru)

Melakukan balik nama sertifikat tanpa persetujuan pemilik sah kini secara spesifik dapat dijerat dengan Pasal 486 KUHP Baru tentang Penggelapan. Pelaku terancam pidana penjara maksimal 4 tahun atau denda kategori IV (hingga Rp200 juta). Menguasai barang milik orang lain secara melawan hukum bukan lagi sekadar wanprestasi, melainkan murni tindak pidana.

 

Bagian 3: Administrasi dan Prosedur yang Menggugurkan Hak

Kesalahan dokumen sekecil apa pun dapat membuat sertifikat tanah Anda hanyalah selembar kertas tanpa nilai.

 

6. Sertifikat vs Girik: Mana yang Menang?

Jangan pernah membeli tanah yang sudah bersertifikat (SHM/SHGB) hanya dengan bermodalkan surat Girik atau bukti bayar pajak (Putusan MA No. 3176 K/Pdt/1988). Girik bukanlah bukti kepemilikan, melainkan bukti pembayaran pajak. Jika Anda memaksakan transaksi ini, kedudukan hukum Anda sangat lemah di pengadilan.

 

7. Objek Tanah yang Tidak Jelas dalam AJB

Pastikan Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT mencantumkan batas-batas tanah, luas, dan lokasi secara spesifik. Putusan MA No. 1250 K/Pdt/1986 menegaskan bahwa akta yang objeknya kabur tidak memiliki kekuatan hukum otentik.

 

8. Transaksi Tanah Sitaan dan Eigendom

Tanah Sitaan: Segala bentuk transaksi atas tanah yang sedang dalam status sita jaminan oleh pengadilan adalah Tidak Sah.

 

Tanah Eigendom: Tanah peninggalan Belanda wajib segera dikonversi. Jika tidak pernah dibalik nama sesuai UU Pokok Agraria, haknya masih dianggap milik penjual awal meskipun sudah dibayar lunas puluhan tahun lalu.

 

Bagian 4: Hak Membeli Kembali dan Wanprestasi

Memahami kontrak adalah kunci agar Anda tidak kehilangan uang dan aset secara bersamaan.

 

9. Kedaluwarsa Hak Membeli Kembali (HMB)

Jika dalam perjanjian terdapat klausul Hak Membeli Kembali namun masanya telah lewat, maka pembeli otomatis menjadi pemilik tetap. Jangan menunda eksekusi hak Anda karena hukum tidak melindungi mereka yang lalai terhadap jangka waktu (Putusan MA No. 1501 K/Sip/1975).

 

10. Perlindungan Pembeli dalam Skema Angsuran

Kabar baik bagi pembeli: MA melalui Putusan No. 935 K/Pdt/1985 memberikan prinsip keadilan. Penjual tidak boleh membatalkan perjanjian secara sepihak hanya karena pembeli telat membayar cicilan terakhir jika sebagian besar harga sudah dilunasi. Ini adalah perlindungan terhadap kesewenang-wenangan penjual.

 

Update KUHP 2026: Pasal Krusial yang Wajib Diwaspadai

Pemerintah kini lebih tegas terhadap mafia tanah. Berikut adalah dua pasal "sakti" yang sering muncul dalam sengketa properti saat ini:

 

Pasal 492: Ancaman Bagi Penipu Properti

Siapa pun yang menggunakan tipu muslihat, nama palsu, atau rangkaian kebohongan (seperti menjual tanah fiktif atau menyembunyikan status agunan) dapat dipidana penjara 4 tahun atau denda Rp500 juta (Kategori V).

 

Pasal 486: Jeratan untuk Jual Beli Ganda

Praktik menjual satu bidang tanah kepada beberapa orang (jual ganda) kini masuk kategori penggelapan murni. Karena pelaku menguasai sertifikat secara sah namun mengalihkannya secara melawan hukum kepada pihak lain demi keuntungan pribadi.

 

Kesimpulan: Tips Aman Bertransaksi Tanah di Tahun 2026

Berdasarkan fakta hukum di atas, berikut adalah ceklis singkat sebelum Anda menyerahkan uang:

 

Cek Status Perkawinan 

Pastikan ada tanda tangan pasangan penjual.

 

Verifikasi Sertifikat 

Lakukan pengecekan ke BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk memastikan bebas sitaan dan sengketa.

 

Prinsip Terang dan Tunai 

Transaksi harus dilakukan di hadapan pejabat berwenang (PPAT) dan disaksikan saksi yang sah.

 

Hati-hati Harga Murah 

Harga di bawah pasar seringkali menjadi indikasi adanya "jebakan" atau sengketa tersembunyi.

 

Masalah pertanahan sangat kompleks dan setiap kasus memiliki keunikan tersendiri. Jangan biarkan investasi masa depan Anda hancur karena kecerobohan administrasi atau ketidaktahuan hukum.

 

Apakah Anda sedang menghadapi sengketa tanah atau berencana melakukan transaksi dalam waktu dekat? LBH Mata Elang bisa membantu Anda menyusun draf surat perjanjian atau memberikan ringkasan lebih detail mengenai prosedur pengecekan sertifikat di BPN agar Anda tetap aman.