Membeli Rumah Murah Melalui Skema Cessie, Peluang Keuntungan atau Jebakan Hukum?

 

Mendapatkan hunian impian dengan harga miring adalah impian setiap orang. Di tengah melambungnya harga properti, muncul alternatif menarik bernama skema Cessie. Metode ini sering kali menawarkan rumah dengan harga jauh di bawah nilai pasar (market value). Namun, di balik daya tarik harga murah tersebut, terdapat kerumitan hukum yang wajib dipahami agar investasi Anda tidak berujung sengketa.

 

LBH Mata Elang merangkum analisis mendalam mengenai mekanisme Cessie berdasarkan regulasi yang berlaku dan praktik di lapangan.

 

Apa Itu Cessie? Memahami Definisi dan Landasan Hukumnya

Dalam dunia hukum perdata Indonesia, Cessie adalah pengalihan hak atas piutang atas nama dan kebendaan tak bertubuh lainnya kepada pihak lain. Hal ini dilakukan dengan cara membuat akta otentik atau di bawah tangan, di mana kreditur lama menyerahkan hak tagihnya kepada kreditur baru.

 

Dalam konteks properti, Cessie biasanya terjadi ketika seorang debitur (pemilik rumah) mengalami kredit macet di Bank. Bank, daripada menunggu proses lelang yang lama, memilih untuk menjual "hak tagih" utang tersebut kepada pihak ketiga (pembeli/Cessionaris) dengan harga diskon.

 

Pihak-Pihak dalam Transaksi Cessie:

Cedant (Kreditur Asal) 

Pihak perbankan atau lembaga keuangan yang memiliki hak tagih awal.

 

Cessionaris (Kreditur Baru) 

Pembeli atau investor yang mengambil alih piutang tersebut.

 

Cessus (Debitur) 

Pemilik rumah yang memiliki utang dan posisinya kini berhadapan dengan kreditur baru.

 

Mekanisme Jual Beli Rumah Melalui Cessie

Penting untuk ditegaskan bahwa dalam skema ini, yang Anda beli bukanlah sertifikat rumah secara langsung, melainkan hak atas piutang Bank terhadap debitur.

 

Prosedur Resmi yang Harus Dilalui:

Kesepakatan Pengalihan 

Debitur dan pembeli atau Bank dan pembeli membuat kesepakatan pengalihan utang.

 

Pembuatan Akta Cessie 

Pengalihan ini wajib dituangkan dalam akta tertulis, sangat disarankan menggunakan akta notaris untuk kekuatan pembuktian yang sempurna.

 

Notifikasi kepada Para Pihak 

Agar Cessie sah dan mengikat, pemberitahuan (notifikasi) harus dilakukan. Jika Anda membeli dari Bank, maka Debitur wajib diberitahu. Jika Anda bertransaksi dengan Debitur, maka Bank wajib diberitahu agar mereka mengakui Anda sebagai pembayar utang yang baru.

 

Penyerahan Dokumen 

Kreditur lama menyerahkan dokumen asli kredit, termasuk Sertifikat Hak Milik (SHM) yang menjadi jaminan, kepada pembeli.

 

Keuntungan Investasi Properti Skema Cessie

Mengapa banyak investor properti melirik skema ini?

 

Harga di Bawah Pasar 

Karena statusnya adalah piutang macet, Bank sering kali menjualnya dengan harga likuidasi yang sangat murah.

 

Potensi Margin Tinggi 

Setelah utang dilunasi atau aset dilelang, selisih antara harga beli Cessie dan nilai jual rumah bisa menjadi keuntungan yang sangat besar.

 

Kepastian Jaminan 

Piutang yang dibeli biasanya sudah dijamin dengan Hak Tanggungan (Sertifikat), sehingga posisi hukum kreditur baru cukup kuat.

 

Risiko Hukum yang Wajib Diwaspadai (Analisis LBH Mata Elang)

Sebagai lembaga yang mengedepankan ketelitian, LBH Mata Elang mengingatkan bahwa skema ini tidak bebas risiko. Berikut adalah beberapa hambatan yang sering muncul:

 

1. Masalah Pengosongan Lahan

Ini adalah tantangan terbesar. Meskipun Anda sudah memegang hak tagih, jika Debitur lama masih menempati rumah tersebut dan enggan pindah, Anda tidak boleh melakukan pengusiran secara paksa atau sepihak. Hal ini bisa berujung pada delik pidana perbuatan tidak menyenangkan atau kekerasan.

 

2. Debitur Tidak Mau Menjual

Jika Debitur asal bersikap tidak kooperatif, pembeli (Cessionaris) harus melakukan upaya hukum melalui lelang eksekusi di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) untuk mendapatkan pelunasan utang atau kepemilikan aset.

 

3. Risiko Gugatan Perlawanan

Debitur yang merasa dirugikan dalam proses pengalihan piutang bisa saja mengajukan gugatan ke pengadilan untuk membatalkan Akta Cessie tersebut. Jika gugatan mereka dikabulkan karena adanya cacat prosedur, posisi Anda sebagai pembeli akan sangat terancam.

 

Tips Aman Bertransaksi Cessie Agar Tidak Tertipu

Agar tidak menjadi korban investasi bodong atau sengketa berkepanjangan, perhatikan poin-poin berikut:

 

Cek Validitas Dokumen 

Pastikan sertifikat rumah tidak dalam sengketa atau diblokir di BPN.

 

Lakukan Mediasi 

Sebelum membeli, cobalah berkomunikasi dengan debitur lama untuk melihat apakah mereka kooperatif untuk mengosongkan rumah setelah transaksi selesai.

 

Gunakan Jasa Profesional 

Mengingat banyaknya aspek hukum yang bersinggungan (Hukum Perdata, UU Hak Tanggungan, UU Perbankan), pendampingan dari pengacara properti sangatlah krusial.

 

Kesimpulan: Cerdas Melihat Peluang

Membeli rumah melalui skema Cessie adalah strategi cerdas untuk mendapatkan aset dengan harga murah, namun membutuhkan ketelitian hukum tingkat tinggi. Anda harus siap dengan proses panjang jika debitur tidak kooperatif. Ingatlah, dalam hukum properti, "pembeli yang beriktikad baik wajib dilindungi," namun perlindungan itu dimulai dari kepatuhan Anda terhadap prosedur formal.

 

LBH Mata Elang siap membantu Anda melakukan Legal Due Diligence (pemeriksaan hukum) sebelum Anda melakukan transaksi Cessie. Kami memastikan setiap langkah yang Anda ambil selaras dengan yurisprudensi Mahkamah Agung dan aturan perundang-undangan.

 

FAQ Seputar Skema Cessie

Apakah Cessie sama dengan Jual Beli biasa? 

Tidak, Cessie adalah pengalihan piutang, bukan pengalihan tanah/bangunan secara langsung.

 

Apakah saya bisa langsung balik nama sertifikat? 

Tidak, Anda harus menempuh proses pelunasan utang atau lelang terlebih dahulu sebelum bisa melakukan balik nama ke BPN.

 

Berapa lama prosesnya? 

Tergantung kooperatif atau tidaknya debitur, proses bisa memakan waktu beberapa bulan hingga tahunan jika masuk ke jalur pengadilan.

 

Butuh Konsultasi Hukum Properti?

Segera hubungi tim LBH Mata Elang untuk mendapatkan pendampingan profesional dalam transaksi Cessie, Lelang, maupun sengketa Pertanahan. Kami adalah mitra terpercaya untuk keamanan aset Anda.