Klien LBH Mata Elang Ajukan Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) Saat Pemeriksaan Setempat Berlangsung

 

edisi lanjutan dari artikel sebelumnya: "Ujung Pembuktian dan Penetapan Pemeriksaan Setempat (PS) di Sidang Perdata"

Jumat, 5 Desember 2025, menjadi hari yang menentukan dalam Perkara Perdata Nomor 127/Pdt.G/2025/PN Unr. Agenda persidangan seharusnya fokus pada Pemeriksaan Setempat (PS), yaitu proses Majelis Hakim mengunjungi objek sengketa di lapangan untuk mencocokkan kondisi fisik dengan bukti surat yang telah diajukan.

 

Namun, suasana persidangan berubah menjadi mendesak dan genting. Di tengah proses Pemeriksaan Setempat, Penggugat mengajukan permohonan hukum yang sangat serius: Sita Jaminan (Conservatoir Beslag - CB) atas objek sengketa.

 

Permohonan darurat ini didasarkan pada temuan bukti nyata adanya iktikad buruk dari Tergugat. Setelah menerima pembayaran uang muka dari Penggugat, Tergugat justru kembali mengiklankan objek sengketa tersebut di media sosial Facebook, menandakan upaya pengalihan aset secara ilegal yang berisiko merugikan Penggugat lebih lanjut. Langkah cepat ini menjadi edukasi penting bagi masyarakat luas tentang bagaimana Hukum Acara Perdata memberikan perlindungan instan terhadap ancaman pengalihan aset di tengah proses sengketa.

 

Pemeriksaan Setempat (PS): Menghadirkan Realitas Fisik ke Ruang Sidang

 

Pemeriksaan Setempat (PS) adalah salah satu momen kunci dalam persidangan sengketa properti. Agenda ini, yang diatur dalam Pasal 153 Herziene Inlandsch Reglement (HIR), berfungsi sebagai mata Majelis Hakim di lapangan.

 

Prosedur dan Fokus Pemeriksaan Setempat

 

PS dilaksanakan langsung di lokasi objek sengketa oleh Majelis Hakim, Panitera Pengganti, dan dihadiri oleh para pihak (Penggugat dan Tergugat) beserta Kuasa Hukum masing-masing. Fokus utama PS adalah:

 

Verifikasi Batas dan Luas Objek 

Mencocokkan deskripsi objek sengketa (tanah dan/atau bangunan) yang tertera dalam Sertipikat Hak Milik dengan kondisi batas-batas riil di lapangan.

 

Identifikasi Kondisi Faktual 

Dalam kasus ini, Penggugat mendalilkan bahwa Tergugat telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum (PMH) karena menjual tanah yang masih berstatus Sawah namun sudah didirikan bangunan. PS berfungsi memverifikasi status quo ini. Jika PS menunjukkan objek yang diklaim sebagai sawah ternyata sudah berdiri bangunan permanen, hal ini secara langsung memperkuat dalil PMH Penggugat.

 

Pencatatan Berita Acara 

Seluruh temuan, baik yang sesuai maupun yang bertentangan dengan dalil para pihak, dicatat dalam Berita Acara Pemeriksaan Setempat (BAPS). BAPS ini memiliki kekuatan pembuktian otentik karena dibuat oleh Majelis Hakim sebagai pejabat berwenang.

 

Kehadiran Majelis Hakim di lokasi sengketa ini memastikan bahwa keputusan yang akan diambil didasarkan pada kebenaran materiil (fakta nyata) dan bukan hanya kebenaran formal (dokumen semata).

 

Perintah Darurat Sita Jaminan (CB): Melindungi Aset dari Iktikad Buruk Tergugat

 

Meskipun agenda resmi adalah PS, perkembangan di lapangan memaksa Penggugat mengambil tindakan perlindungan hukum segera: permohonan Sita Jaminan (Conservatoir Beslag - CB).

 

Dasar Hukum dan Bukti Urgensi Sita Jaminan

 

Sita Jaminan adalah tindakan konservatori yang bertujuan menempatkan objek sengketa di bawah pengawasan hukum untuk mencegah Tergugat mengalihkan, menyewakan, atau menjual objek tersebut kepada pihak ketiga selama proses persidangan berlangsung.

 

Dasar hukum pengajuan CB terdapat dalam Pasal 227 HIR. Syarat utama dikabulkannya CB adalah adanya kekhawatiran yang beralasan (gegronde vrees) bahwa Tergugat akan melarikan atau menggelapkan harta kekayaan yang menjadi objek sengketa.

 

Dalam kasus Perkara Nomor 127/Pdt.G/2025/PN Unr, kekhawatiran tersebut bukan lagi asumsi, melainkan fakta yang didukung oleh bukti digital yang konkret:

 

Bukti Screenshot Iklan Facebook 

Penggugat menyerahkan screenshot iklan penjualan objek sengketa yang kembali dipublikasikan oleh Tergugat di media sosial, padahal Tergugat telah menerima uang muka dari Penggugat. Tindakan ini jelas menunjukkan iktikad buruk (mala fides) Tergugat dan niat nyata untuk mengalihkan objek kepada pihak lain, yang bisa mengakibatkan Kerugian Immateriil dan Kerugian Materiil yang lebih besar bagi Penggugat.

 

Ancaman Derden Verzet 

Jika objek sengketa berhasil dialihkan kepada pembeli baru yang beriktikad baik, pembeli baru tersebut dapat mengajukan perlawanan pihak ketiga (Derden Verzet) terhadap putusan pengadilan, yang akan memperpanjang dan mempersulit penyelesaian perkara. Sita Jaminan mencegah timbulnya masalah ini.

 

Dengan bukti iklan tersebut, Majelis Hakim memiliki dasar yang sangat kuat untuk mengabulkan permohonan CB demi prinsip keadilan dan perlindungan hukum bagi pihak yang dirugikan.

 

Efek Hukum Sita Jaminan dan Pengaruhnya terhadap Gugatan PMH

 

Jika permohonan Sita Jaminan dikabulkan oleh Majelis Hakim, hal ini memiliki implikasi hukum langsung dan signifikan.

 

Status Hukum Objek Sengketa setelah CB Ditetapkan

 

Penetapan Sita Jaminan menjadikan objek sengketa (tanah/bangunan) berada dalam status non-alienable (tidak dapat dialihkan atau diperjualbelikan). Berikut adalah efek hukumnya:

 

Pemberitahuan Resmi 

Panitera Pengadilan Negeri Ungaran akan mencatat penetapan sita tersebut pada Kantor Pertanahan setempat (untuk objek berupa tanah) dan/atau Kantor Kelurahan.

 

Pembatasan Kekuasaan Hukum 

Meskipun objek tetap dalam penguasaan fisik Tergugat, Tergugat kehilangan kekuasaan hukum untuk menjual atau memindahkannya.

 

Jaminan Pelaksanaan Putusan 

CB berfungsi sebagai jaminan bahwa jika Penggugat memenangkan perkara dan putusan menghukum Tergugat untuk mengembalikan uang muka atau melaksanakan Perikatan, objek tersebut siap dieksekusi (Parate Executie) dan tidak hilang.

 

Sita Jaminan tidak menentukan siapa yang benar atau salah, tetapi menjamin bahwa putusan pengadilan (apapun hasilnya) dapat dilaksanakan secara efektif di kemudian hari.

 

Korelasi Antara PS, Sita Jaminan, dan Gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH)

 

Baik agenda Pemeriksaan Setempat (PS) maupun permohonan Sita Jaminan saling menguatkan dalil Perbuatan Melawan Hukum (PMH) yang diajukan Penggugat.

 

PS membuktikan 

Adanya pelanggaran terhadap aturan tata ruang (mendirikan bangunan di tanah sawah) dan diskrepansi antara dokumen formal dan fakta fisik.

 

Sita Jaminan membuktikan 

Adanya iktikad buruk Tergugat yang secara aktif berusaha merugikan Penggugat dengan mencoba menjual kembali objek sengketa yang telah terikat secara hukum, yang merupakan elemen penting dari PMH.

 

Keseluruhan rangkaian peristiwa pada 5 Desember 2025 ini menunjukkan bahwa Penggugat tidak hanya mengandalkan bukti surat di meja hijau, tetapi juga aktif menggunakan instrumen hukum yang tersedia (PS untuk pembuktian fisik, dan CB untuk perlindungan aset) guna menghadapi kecurangan dan memastikan asas keadilan ditegakkan di Pengadilan Negeri Ungaran.

 

Penutup

 

Pengajuan Sita Jaminan di tengah proses Pemeriksaan Setempat adalah langkah berani dan strategis dari Penggugat. Ini mengirimkan pesan kuat bahwa segala upaya pengalihan objek sengketa atau tindakan yang didasari iktikad buruk akan dilawan dengan instrumen hukum yang paling tegas. Kini, publik menanti Penetapan Sita Jaminan dari Majelis Hakim dan bagaimana hasil BAPS akan digunakan untuk menentukan kebenaran materiil dalam sengketa properti yang semakin kompleks ini.